koronawirus a najem - tarcza antykryzysowa
Tzw. tarcza antykryzysowa wprowadziła istotne modyfikacje w zakresie istniejących stosunków najmu lokali. W niniejszym tekście poruszone zostaną zagadnienia z tym związane, przy czym w zakresie nieuregulowanym w tarczy pełną aktualność zachowują rozważania zawarte w tekście Koronawirus a najem komercyjny.
I tak – po pierwsze – tarcza dopuściła możliwość przedłużenia zawartych przed dniem 31 marca 2020 r. umów najmu lokali (wszystkich), których termin obowiązywania kończył się pomiędzy dniem 31 marca 2020 r. a dniem 30 czerwca 2020 r. Przedłużenie to może nastąpić do dnia 30 czerwca 2020 r., przy czym skutek taki powstanie, jeżeli najemca złoży wynajmującemu pisemne oświadczenie woli o takim przedłużeniu najpóźniej w ostatnim dniu obowiązywania umowy najmu. Po złożeniu takiego oświadczenia do najmu zastosowanie znajdą warunki dotychczasowe. Dotyczy to w szczególności przedmiotu najmu, zasad jego wykonania, wysokości czynszu itd. Możliwość taka została jednak w pewnych przypadkach wyłączona. Jest tak mianowicie wtedy, gdy:
a) w okresie od dnia 1 października 2019 r. do dnia 31 marca 2020 r. albo przez cały okres trwania umowy najmu (przy umowach zawartych w tym okresie) najemca był w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu za co najmniej jeden okres rozliczeniowy, jeżeli łączna wartość tych zaległych należności przekroczyła kwotę czynszu należnego za jeden miesiąc (wydaje się, że nawet, gdy na chwilę obecną zaległości takich brak),
b) w czasie trwania umowy najemca używał lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z przeznaczeniem lokalu lub zaniedbał obowiązki, dopuszczając do powstania szkód,
c) w czasie trwania umowy najemca podnajął lokal lub jego część bez wymaganej zgody wynajmującego,
d) najemca lokalu mieszkalnego posiada tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki dla lokalu zamiennego.
Po wtóre – do dnia 30 czerwca 2020 r. wynajmujący nie może wypowiedzieć umowy najmu ani wysokości czynszu. Ograniczenie to nie znajduje zastosowania do umów najmu lokali mieszkalnych, gdy:
a) wypowiedzenie następuje po pisemnym upomnieniu i w związku z używaniem lokalu w sposób sprzeczny z umową, niezgodnie z jego przeznaczeniem, zaniedbywaniem obowiązków skutkującym powstaniem szkody, niszczeniem urządzeń przeznaczonych do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo rażącym wykraczaniem przeciwko porządkowi domowemu czyniącym uciążliwym korzystanie z innych lokali,
b) najemca podnajął lokal bez wymaganej zgody wynajmującego,
c) lokal wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku (przy czym wynajmujący ma w tym wypadku obowiązek pokryć koszt lokalu zamiennego),
d) najemca posiada tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki dla lokalu zamiennego. Z kolei do umów najmu lokali niemieszkalnych ograniczenie to nie będzie obowiązywać, jeżeli wypowiedzenie następuje w związku z:
a) naruszeniem przez najemcę postanowień umowy najmu lub przepisów prawa dotyczących sposobu używania lokalu,
b) koniecznością rozbiórki lub remontu budynku. W takich sytuacjach wynajmujący może dokonać wypowiedzenia umowy.
Po trzecie – w przypadku gdy wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego przez wynajmującego lub wypowiedzenie przez niego wysokości czynszu w takim lokalu nastąpiło przed dniem 31 marca 2020 r., ale termin tego wypowiedzenia upłynąć miał w okresie od dnia 31 marca 2020 r. do dnia 30 czerwca 2020 r., termin wypowiedzenia może ulec przedłużeniu do tej ostatniej daty. Skutek taki ponownie wymaga stosownego oświadczenia najemcy złożonego najpóźniej w ostatnim dniu upływu terminu wypowiedzenia, przy czym wyłączony jest w sytuacjach opisanych w akapicie poprzednim (dla najmu lokali mieszkalnych).
Wyżej wymienione oświadczenia najemcy powinny być złożone na piśmie i dla celów dowodowych – za potwierdzeniem odbioru. Dodatkowo wydaje się, że we wskazanych terminach winny one zostać doręczone wynajmującemu, a w każdym razie do ich upływu powinna zostać przynajmniej podjęta próba doręczenia. Z tego względu zalecanym jest wysyłanie tego typu oświadczeń z odpowiednim wyprzedzeniem. Z uwagi na możliwe problemy w funkcjonowaniu poczty warto przy tym skorzystać z usług firmy kurierskiej.
I wreszcie – w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemiologicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu koronawirusa nie wykonuje się tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego. Oznacza to zakaz realizacji takich tytułu wykonawczych bez względu na jakiekolwiek przewidziane prawem jego warunki.
Niezależnie od powyższego tarcza wprowadziła bardzo istotną modyfikację w zakresie stosunków najmu, dzierżawy i innych podobnych, na mocy których oddano do używania powierzchnię handlową, ale tylko w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2. Mianowicie – w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w takich obiektach wygasają wzajemne zobowiązania stron wyżej wskazanych umów, przy czym odnosi się to jedynie do umów dotyczących powierzchni handlowych objętych zakazem prowadzenia działalności. Oznacza to z jednej strony, że najemca traci prawo do aktywnego korzystania z powierzchni handlowej. Z drugiej jednak wynajmujący traci prawo do pobierania od najemcy jakichkolwiek należności na jej podstawie (czynszu, opłat administracyjnych, opłat za media itp.). Regulacja ta wchodzi w życie od dnia wprowadzenia zakazu.
W dalszej kolejności tarcza stanowi, że uprawniony do używania powierzchni handlowej powinien złożyć udostępniającemu tę powierzchnię bezwarunkową i wiążącą ofertę przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o 6 miesięcy. Oferta ta powinna zostać złożona w okresie 3 miesięcy od dnia zniesienia zakazu. Obowiązek taki powstaje z chwilą zniesienia zakazu. Skutkiem jego niewykonania przez najemcę jest zaś to, że wierzytelności oddającego powierzchnię handlową do używania z umowy „odżywają” z chwilą bezskutecznego upływu terminu na złożenie oferty. Co się przy tym tyczy tego ostatniego, stwierdzić trzeba, że chodzi tu o wierzytelności o zapłatę należności za okres zawieszenia działalności. Choć bowiem odnośne przepisy sformułowane zostały niezwykle niejasno, wniosek taki wypływa z tego, że o nic innego ustawodawcy chodzić w tym zakresie nie mogło. Jest tak przy tym dlatego, że wierzytelności dotyczące okresu po zawieszeniu działalności powstaną z uwagi na fakt, że wygaszenie zobowiązań umownych trwać ma tylko przez okres trwania zakazu prowadzenia działalności. Tych zatem opisywana sankcja dotyczyć oczywiście nie może. Za konkluzją taką przemawia dodatkowo to, że intencją ustawodawcy było, aby przedłużeniem umów zrekompensować wynajmującym fakt niepobierania opłat. Jeżeli zatem najemca nie zdecyduje się zapewnić wynajmującemu takiego skutku, nie powinien móc korzystać z dobrodziejstw przewidzianych tarczą, czyli ze zwolnienia z opłat. Powstaje przy tym pytanie o to, w którym momencie staną się wymagalne roszczenia wynajmującego wynikające z niezłożenia oferty (o zapłatę opłat za czas obowiązywania zakazu), a w efekcie – od kiedy będzie on mógł naliczać odsetki za opóźnienie? Słowem – czy stanie się to w momencie wynikającym z umowy (wstecznym), czy w dniu następującym po dniu, w którym upłynął termin na złożenie oferty? W naszej ocenie obie interpretacje pozostają możliwe do obrony. Z uwagi przy tym na sankcyjny charakter tej regulacji więcej argumentów zdaje się przemawiać za przyjęciem odżycia wierzytelności z mocą wsteczną, tj. za możliwością naliczania odsetek od terminów wynikających z umowy. Inną sprawą jest natomiast to, że wynajmujący nie ma oczywiście obowiązku przyjmowania takiej oferty. Jeżeli jednak zostanie ona złożona, nie będzie on mógł żądać od najemcy zapłaty za okres zawieszenia działalności, umowa zaś wygaśnie na zasadach w niej przewidzianych.
Co do formy i terminu złożenia oferty aktualność zachowują uwagi przedstawione poprzednio. Oferta powinna być zatem złożona na piśmie, wysłanym za potwierdzeniem odbioru z takim wyprzedzeniem, aby mogła dotrzeć do wynajmującego przed upływem 3-miesięcznego terminu.
W kontekście powyższego powstaje następnie zagadnienie związane z dalszym korzystaniem przez najemcę z powierzchni handlowej, tj. z przechowywaniem tam towarów w okresie trwania zakazu prowadzenia działalności. Gdyby bowiem wygaszenie zobowiązań rozumieć dosłownie, tj. jako skutkujące obowiązkiem zwrotu lokalu przez najemcę, korzystanie takie pozbawione byłoby podstawy prawnej, co generowałoby roszczenie wynajmującego z tytułu bezumownego korzystania. Pytanie to pozostaje niestety bez pewnej odpowiedzi. Z jednej bowiem strony można twierdzić, że nie taka była intencja ustawodawcy, z drugiej zaś – że ustawodawca tego nie zakazał a wynajmujący mógłby w okresie trwania zakazu w inny sposób wykorzystać daną powierzchnię (wynajmując ją np. na działalność niepodlegającą zakazowi) i czerpać z tego korzyści ekonomiczne. W naszej ocenie przyjąć należy brak obowiązku wydania lokalu i brak podstaw do podnoszenia przez wynajmujących roszczeń z tytułu przechowania. Wynika to zarówno z celu regulacji, jak i z tego, że omawiane wygaszenie zobowiązań ma jednak charakter warunkowy, skoro w razie niezłożenia oferty najemca: a) ma obowiązek uregulować swoje zobowiązania, b) może skorzystać z instytucji regulowanej przepisem art. 3571 § 1 k.c. (o czym jeszcze w akapicie kolejnym).
Na zakończenie warto dodać, że tarcza wskazuje także, iż omówione tu postanowienia nie uchybiają właściwym przepisom Kodeksu cywilnego regulującym stosunki zobowiązaniowe stron w stanach, w których wprowadzane są ograniczenia prawne swobody działalności gospodarczej. Chodzi tu – jak się wydaje – o przepis art. 3571 § 1 k.c., o którym szerzej w tekście Koronawirus a najem komercyjny. Odwołanie się do możliwości zastosowania tej normy prawnej zdaje się oznaczać, że najemca, który nie chce skorzystać z tarczy, czyli nie zdecyduje się złożyć omawianej poprzednio oferty, może mimo tego dochodzić obniżenia czynszu na tej podstawie prawnej. W tym celu musi jednak wystąpić z odpowiednim powództwem do sądu.
Podsumowując:
• co do zasady czas trwania umów najmu wszystkich lokali, które miały wygasnąć w okresie od dnia 31 marca 2020 r. do dnia 30 czerwca 2020 r., może ulec przedłużeniu do tej ostatniej daty, o ile najpóźniej w dniu upływu terminu obowiązywania takiej umowy najemca złoży wynajmującemu stosowne oświadczenie,
• w okresie od dnia 31 marca 2020 r. do dnia 30 czerwca 2020 r. co do zasady zabronione jest wypowiadanie umów najmu oraz wysokości czynszu przez wynajmującego,
• jeżeli wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego lub wysokości czynszu w takim lokalu zostało dokonane przed dnia 31 marca 2020 r., ale miało odnieść skutek po tym dniu, a przed dniem 30 czerwca 2020 r., termin takiego wypowiedzenia może ulec przedłużeniu, o ile najpóźniej w dniu jego upływu najemca złoży wynajmującemu stosowne oświadczenie,
• powyższe oświadczenia najemcy powinny zostać sporządzone w formie pisemnej i muszą zostać wysłane z takim wyprzedzeniem, aby wynajmujący mógł je odebrać przed nadejściem wyżej wymienionych terminów; przesyłka powinna zostać nadana za potwierdzeniem odbioru,
• w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemiologicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu koronawirusa nie wykonuje się tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego,
• w czasie trwania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 umowy najmu, dzierżawy i podobne dotyczące powierzchni handlowej objętej takim zakazem ulegają swoistemu zawieszeniu, tj. w szczególności wynajmujący nie ma prawa żądać żadnych opłat, zaś najemca nie ma prawa prowadzić działalności,
• w terminie 3 miesięcy od ustania takiego zakazu najemca zobowiązany jest złożyć wynajmującemu ofertę przedłużenia umowy o okres trwania zakazu powiększony o 6 miesięcy, jeżeli zaś tego nie uczyni – będzie zobowiązany do poniesienia opłat za czas trwania zakazu (w naszej ocenie z odsetkami liczonymi od terminów zapłaty wynikających z umowy); wynajmujący nie ma obowiązku przyjąć takiej oferty, ale w razie jej złożenia nie może żądać opłat za czas trwania zakazu,
• oferta, o której mowa powyżej, powinna zostać sporządzona w formie pisemnej i musi zostać wysłana z takim wyprzedzeniem, aby wynajmujący mógł ją odebrać przed nadejściem wyżej wymienionego terminu; przesyłka powinna zostać nadana za potwierdzeniem odbioru,
• w okresie trwania zakazu w naszej ocenie wynajmujący nie może żądać od najemcy zapłaty z tytułu przechowywania towarów w przedmiocie najmu,
• jeżeli najemca nie złoży oferty, o której mowa powyżej, i stanie się co do zasady zobowiązany ponieść opłaty za czas trwania zakazu, może wystąpić do sądu o obniżenie czynszu za ten czas na podstawie przepisu art. 3571 § 1 k.c.
22 kwietnia 2020r.