koronawirus a najem komercyjny
W kontekście zaistniałej sytuacji epidemii koronawirusa warto zastanowić się nad wpływem tej okoliczności na istniejące stosunki zobowiązaniowe w zakresie najmu komercyjnego, w szczególności zaś najmu lokali przeznaczonych na tzw. wynajem krótkoterminowy czy najmu powierzchni usługowych. Niniejszy post dotyczy przy tym wyłącznie relacji najemca (operator) – właściciel lokalu, kwestii zaś relacji najemca – klient końcowy poświęcony zostanie odrębny wpis. Informacja ta bazuje oczywiście na aktualnym stanie prawnym. W chwili obecnej nie sposób zaś wykluczyć stosownej interwencji ustawodawcy, który może w określony sposób uregulować prawa i obowiązki stron określonych stosunków umownych z uwagi na zaistniałą sytuację.
Odnosząc się do powyższego, wskazać trzeba, że przede wszystkim kwestię wpływu zdarzeń tego typu na prawa i obowiązki stron regulować może sama umowa. Może ona zakładać odpowiednią modyfikację czynszu najmu czy przewidywać w takim przypadku prawo do rozwiązania umowy zawartej na czas oznaczony i postanowienia te będą oczywiście wiązać strony. Z uwagi na powyższe w dalszej części informacji rozważana będzie sytuacja, w której umowa milczy na ten temat. Można przy tym śmiało przyjąć, że dotyczyć to będzie znakomitej większości obowiązujących umów. Analiza – w zakresie możliwości rozwiązania umowy – nie dotyczy również umów najmu zawartych na czas nieoznaczony. Te podlegają oczywiście wypowiedzeniu bez konieczności podawania przyczyn, a jedynie przy zachowaniu ustawowych lub umownych terminów wypowiedzenia (art. 673 § 1 i 2 w zw. z art. 688 k.c.).
I tak – po pierwsze – przypomnieć wypada, iż umowa najmu zawarta na czas oznaczony podlega wypowiedzeniu wyłącznie w sytuacjach wprost w niej wskazanych. Wynika to wprost z treści art. 673 § 3 k.c. i nie podlega modyfikacji w kontekście najmu lokali. W tym zakresie warto jedynie dodać, że wskazaną w umowie sytuacją może być także „ważna przyczyna” bez jej dookreślenia (tak m.in. wyrok SN z 17.06.2011 r, II CSK 587/10). W takiej sytuacji rolą sądu będzie ustalenie, czy dane zdarzenie może zostać zakwalifikowane w ten sposób. Wydaje się przy tym, że obecna epidemia koronawirusa nie uzasadnia jeszcze potraktowania jej jako ważnej przyczyny uzasadniającej rozwiązanie umowy najmu. Ocena ta może jednak ulec zmianie w razie dłuższego utrzymywania się stanu prowadzącego praktycznie do bardzo radykalnego zmniejszenia zainteresowania usługami świadczonymi przez najemcę. Porzucając ten wątek i wracając do analizy przypadku, w którym umowa nie przewiduje uprawnienia do jej rozwiązania w takiej sytuacji, stwierdzić należy w efekcie, że umowa taka nie będzie podlegać rozwiązaniu „w zwykłym trybie”. Pozostaje zatem poszukiwać rozwiązań niestandardowych.
W tym kontekście warto po pierwsze rozważyć możliwość odwołania się do tzw. „siły wyższej”. Przy czym nie chodzi tu o postanowienie umowne odwołujące się do tego pojęcia, a – jak powiedziano – o sytuację, w której umowa w ogóle nie zawiera postanowień pozwalających podciągnąć pod nie zaistniałą sytuację epidemii. Wracając do meritum, wskazać trzeba, że – choć Kodeks cywilny nie zawiera definicji „siły wyższej” – znaczenie prawne tego pojęcia jest możliwe do ustalenia. Chodzi mianowicie o sytuację nagłą, nieprzewidzianą i o charakterze ekstraordynaryjnym. Skutki zaistnienia „siły wyższej” nie zostały jednak – w interesującym w kontekście tego opracowania zakresie – wprost uregulowane. Ważne pozostaje jednak to, że zaistnienie „siły wyższej” oznacza, iż zobowiązanie stało się niemożliwe do terminowego wykonania z przyczyn niezależnych od którejkolwiek ze stron. To z kolei otwiera pole do twierdzenia, zgodnie z którym za takie niewykonanie zobowiązania strona nie ponosi – co do zasady – odpowiedzialności odszkodowawczej. Przepis art. 471 k.c. stanowi bowiem o możliwości uwolnienia się od odpowiedzialności odszkodowawczej za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania z uwagi na okoliczności niezawinione przez stronę, przy czym należy pamiętać, że:
a) ciężar wykazania tych okoliczności spoczywa na stronie, która nie wykonała zobowiązania lub wykonała je nienależycie,
b) w umowie można rozszerzyć zakres odpowiedzialności również na wypadki niezawinionego niewykonania zobowiązania (art. 473 § 1 k.c.).
Powyższe nie rozwiązuje jednak kluczowego w tej sytuacji dylematu, jakim jest nieuregulowanie czynszu najmu na rzecz właściciela lokalu. Rzecz bowiem w tym, że omawiana regulacja pozwala jedynie na uwolnienie się od odpowiedzialności odszkodowawczej, nie dopuszcza zaś możliwości twierdzenia o odpadnięciu czy modyfikacji podstawy prawnej do spełnienia świadczenia, czyli uregulowania czynszu. Innymi słowy – najemca (operator) może na tej podstawie co najwyżej twierdzić, że nie odpowiada za szkodę wyrządzoną nieuregulowaniem czynszu najmu (polegającą np. na uniemożliwieniu właścicielowi lokalu wykonania innej umowy, dla realizacji której właściciel ten potrzebował środków finansowych). Nie może natomiast uchylić się od obowiązku zapłaty czynszu w całości czy w części. Powyższe powoduje, że kwestię tę należy pozostawić w tym miejscu bez szerszego omówienia. Można tu jedynie dodać, że to, czy epidemia koronawirusa zostanie zakwalifikowana jako „siła wyższa” przez sąd rozpoznający ewentualny spór pozostaje pytaniem otwartym, jak też to, iż nawet pozytywne przesądzenie tej okoliczności nie oznacza jeszcze, że wskutek tego ustalony zostanie niezawiniony charakter niewykonania zobowiązania, którym jest wszak zapłata (w związku z czym można twierdzić, że najemca winien zabezpieczyć odpowiednie środki finansowe z innych źródeł, w każdym zaś razie przewidzieć możliwe obniżenie przychodów z tytułu dalszego najmu lokalu czy świadczenia w nim usług i zabezpieczyć się przed skutkami tegoż).
W następnej kolejności należy zastanowić się nad możliwością zastosowania przepisu art. 3571 § 1 k.c., tj. tzw. klauzuli rebus sic stantibus. Zgodnie z nim jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy, przy czym w tym ostatnim przypadku może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron. W tym kontekście należy od razu podkreślić, że ewentualne skorzystanie z tej opcji prawnej wymaga interwencji sądu, tzn. dla ewentualnego obniżenia czynszu czy rozwiązania umowy nie wystarczy oświadczenie najemcy (operatora). Oczywiście stanie się tak, jeżeli właściciel lokalu nie zaakceptuje propozycji najemcy co do obniżenia czynszu lub rozwiązania umowy, tzn. strony nie dojdą do porozumienia. Co przy tym równie ważne – kwestia ta wymaga zawsze wniesienia stosownego powództwa do sądu, choćby powództwa wzajemnego (przeciwko właścicielowi, który sądownie żąda zapłaty czynszu lub wydania lokalu po ewentualnym rozwiązaniu umowy z uwagi na jego niepłacenie). Nie można natomiast podnosić jej w charakterze tzw. zarzutu procesowego, co wynika z dotychczasowego orzecznictwa (por. wyrok SN z 13.01.2000 r., II CKN 644/98). Już w tym miejscu wypada też dodać, że sąd może uwzględnić takie powództwo poprzez ustalenie wysokości czynszu należnego w przeszłości (w stosunku do daty wyrokowania). Przeciwko takiej możliwości nie przemawiają bowiem żadne racjonalne argumenty. Przechodząc do meritum analizy, wskazać trzeba po pierwsze, że epidemia koronawirusa może co do zasady zostać uznana za nadzwyczajną zmianę stosunków. Wniosek ten znajduje jednoznaczne potwierdzenie w dotychczasowym orzecznictwie, w którym epidemie wskazywane są jako przykład takiego zdarzenia. Samo to jednak nie pozwala jeszcze twierdzić, że najemca zawsze będzie mógł na tej podstawie żądać obniżenia czynszu czy rozwiązania umowy. Rzecz bowiem w tym, że potrzebne jest jeszcze spełnienie się pozostałych przesłanek, a następnie dokonanie całościowej oceny sytuacji przez pryzmat klauzul generalnych jakimi są zasady współżycia społecznego i interesy stron. Odnośnie dalszych przesłanek stwierdzić kolejno wypada, że wskutek epidemii nie dochodzi zasadniczo do „nadmiernych trudności w spełnieniu świadczenia” (zapłacie), gdyż te odnoszą się raczej do kwestii praktycznych, technicznych. Aspektowi majątkowemu poświęcona jest za to przesłanka „rażącej straty”, którą warto poddać bliższej analizie. I tak – przede wszystkim – owa strata musi być rażąca, a więc zdecydowanie ponadprzeciętna. Wydaje się jednak, że regulowanie czynszu (w szczególności zaś w całości) w sytuacji praktycznej niemożliwości korzystania z przedmiotu najmu podpada co do zasady pod to pojęcie. Innymi słowy – najemca, który nie może czerpać pożytków z przedmiotu najmu, odniesie taką stratę regulując czynsz. W sytuacjach skrajnych może to wręcz doprowadzić do jego upadłości, skoro miałby pozostawać zobowiązany do ponoszenia obciążeń związanych z wynajmowanym lokalem. W naszym przekonaniu można również śmiało twierdzić, że sytuacji takiej strony nie przewidywały przy zawarciu umowy. Nie sposób przy tym oczekiwać nawet od profesjonalisty założenia, że zapotrzebowanie na jego usługi może czasowo ale i całkowicie zniknąć, gdyż oznaczałoby to ni mniej ni więcej przerzucenie na najemcę skutków siły wyższej. W tym miejscu należy jednak postawić dodatkowe pytanie o to, czy istotny prawnie będzie również czas trwania epidemii. Rzecz mianowicie w tym, czy najemca miałby móc ewentualnie skorzystać z omawianej drogi prawnej już np. w pierwszym miesiącu jej trwania, czy też dopiero po upływie jakiegoś dłuższego czasu. Pytanie to pozostaje przy tym doniosłe zarówno w kontekście przesłanki „nadzwyczajnej zmiany stosunków”, jak i „rażącej straty”. Pozostaje ono równocześnie bez jednoznacznej odpowiedzi, skoro mowa tu o pojęciach tak ocennych. Z dużą dozą ostrożności można zatem jedynie wstępnie stwierdzić, że nie można z góry wykluczyć wniosku, zgodnie z którym uprawnienie takie powstanie właściwie od razu. Jest tak w szczególności gdy zważyć, że wskutek epidemii dojdzie zapewne do natychmiastowego zaniku popytu na usługi świadczone przez najemcę, jego zaś odbudowanie nie nastąpi „z dnia na dzień”. Pozostaje w efekcie pytanie o to, jakie rozstrzygnięcie sądu winno zapaść z uwagi na interesy stron oraz zasady współżycia społecznego. Odpowiedź na nie obarczona być musi jednak zastrzeżeniem co do znacznej swobody interpretacyjnej sądu w tym zakresie. Niezależnie jednak od powyższego stwierdzić można, że tak owe interesy, jak i zasady współżycia społecznego, zdają się po pierwsze przemawiać przeciwko rozwiązaniu umowy. W ten bowiem sposób obciążony skutkami epidemii zostałby przecież jedynie właściciel lokalu, który przestałby czerpać z niego jakiekolwiek korzyści (pozostając przy tym z ciężarami, tj. opłatami stałymi i podatkami). Przeciwko takiemu rozwiązaniu przemawiają nadto argumenty związane z trwałością stosunku najmu (tym, że najemca zdecydował się zawrzeć umowę na czas określony ze stałym czynszem), ewentualnie profesjonalnym charakterem działalności najemcy (operatora) oraz koniecznością przewidzenia przez najemcę możliwych negatywnych zawirowań na rynku usług. To wszystko skutkuje istnieniem poważnych argumentów przemawiających przeciwko przerzuceniu skutków epidemii na jedną stronę stosunku zobowiązaniowego. Pozostaje zatem w efekcie opcja określenia wysokości świadczenia, czyli czynszu najmu. Wydaje się, że uzasadniony pozostaje wniosek o konieczności zmniejszenia czynszu np. o połowę, tj. równego podzielenia skutków epidemii pomiędzy obie strony stosunku umownego. Za takim rozwiązaniem przemawia z kolei to, że właściciel lokalu pozbawiony jest w zasadzie szans samodzielnego wynajęcia lokalu i w efekcie uzyskiwania przychodów. Nie utraci jednak całości środków, które w części pozyska od najemcy. Na ostateczne rozstrzygnięcie rzutować mogą oczywiście wszelkie czynniki, w tym przede wszystkim rzeczywisty popyt rynkowy. Jeżeli bowiem ten ulegnie tylko znacznemu osłabieniu, winno to zostać uwzględnione poprzez mniejsze obniżenie czynszu lub nawet oddalenie powództwa (z uwagi brak rażącej straty).
Mając na względzie powyższe, należy kolejno wskazać na drogę możliwie jak najbezpieczniejszego postępowania z perspektywy najemcy. Może on bowiem: a) nie płacić części czynszu, oczekując na kroki prawne właściciela lokalu, b) wystąpić z odpowiednim powództwem bez takiego oczekiwania (oczywiście po podjęciu próby polubownego uregulowania stosunków z właścicielem lokalu). Rozwiązanie pierwsze generuje ryzyko tego, że właściciel lokalu nie tylko wystąpi z powództwem o zapłatę (dochodząc również odsetek za opóźnienie), ale też rozwiąże umowę z uwagi na brak płatności. To drugie pozostaje być może mało prawdopodobne (skoro nie będzie on w stanie wynająć lokalu innemu podmiotowi), tym niemniej nie sposób go pominąć. Oczywiście najemca będzie w takiej sytuacji mógł się bronić pozwem wzajemnym (o obniżenie czynszu). Jeżeli jednak sąd nie podzieli jego stanowiska, przegra sprawę i poniesie tego koszty i konsekwencje. Rozwiązanie alternatywne daje z kolei pewne wymierne korzyści. Przede wszystkim wraz z takim powództwem najemca może żądać zabezpieczenia roszczenia, tj. w tym przypadku uregulowania obowiązków stron na czas trwania postępowania, czyli np. zawieszenia wymagalności części czynszu na czas trwania postępowania (art. 730 i 7301 k.p.c. w zw. z art. 755 § 1 pkt 1 k.p.c.). Wydaje się przy tym, że takie żądanie i rozstrzygnięcie pozostaje prawnie dopuszczalne. Przepis art. 755 k.p.c. pozostawia bowiem sądowi szerokie pole manewru. Skutkiem udzielenia takiego zabezpieczenia będzie dalej to, że właściciel lokalu nie będzie mógł rozwiązać umowy z uwagi na brak płatności (w „zawieszonej” części), jak też – jak się wydaje – dochodzić odsetek (od tej „zawieszonej” części) nawet w razie ostatecznego wygrania sprawy. Trudno byłoby bowiem mówić o opóźnieniu warunkującym powstanie obowiązku zapłaty odsetek.
Wszystko powyższe znajduje pełne zastosowanie do umów najmu zawartych na czas nieokreślony, z tym zastrzeżeniem, że obie strony mogą ją oczywiście wypowiedzieć na „zwykłych” zasadach.
Podsumowując:
• w przypadku umów najmu – zawartych na czas oznaczony i nieoznaczony – których celem jest świadczenie w nich usług (w tym dalsze ich wynajmowanie), i w których czynsz został oznaczony jako kwota stała, wydaje się, że istnieje możliwość sądowego ustalenia obniżenia czynszu z uwagi na epidemię koronawirusa,
• najemca winien w pierwszym rzędzie podjąć próbę polubownego obniżenia czynszu, tj. zawarcia czasowego porozumienia z właścicielem lokalu,
• w przypadku nieskuteczności takiej próby najemca powinien wystąpić z powództwem o obniżenie czynszu opartym o treść przepisu art. 3571 § 1 k.c. i zażądać zabezpieczenia powództwa poprzez zawieszenie wymagalności określonej części czynszu na czas trwania postępowania,
• w postępowaniu takim najemca powinien wykazać utratę możliwości uzyskiwania przychodów ze świadczonych przez siebie usług oraz to, że taki cel najmu być wiadomy właścicielowi lokalu.
18 marca 2020r.